直面高库存 商业地产需精耕细作适应消费变化

　　商业地产行业一半是海水，一半是火焰。好的商业项目则具备虹吸效应，聚集大量人气，强者更强。表现欠佳的项目或选择苦苦支撑，或回炉重造，涅槃重生。 对于商业地产商来说，瓜分市场的不仅有同类竞争者，各式各样的电商也在异军突起，纷纷希望分得一杯羹。然而不同于住宅属性的商业地产要做到盈利，往往耗时更长、需要更强的操盘运营能力，整体库存高企压力下，如何打赢存量与增量的翻身仗成为行业不得不思考的问题。 　　直面高库存 对于库存问题，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，去库存有“三大”：库存大、分化大、难度大，且商业地产的库存较住宅来说更加严重。 “据统计全国商业地产的待售面积是2.7亿平方米，住宅面积是4.5亿平方米，为什么说商业地产的库存面积更大？因为我们一年的销售量12.8亿平方米中11.1亿平方米是住宅，只有1.7亿平方米是商业，也就是说从待售面积来说，我们的住宅占比远远小于商业地产， 但是我们的库存当中35.7%是商业地产，这里面的比例很高，所以我们过去讲的泡沫化，同质化，边缘化其实还有过量化，库存大，这是我们面临的问题。”顾云昌表示。 然而，中央文件中提及的主要是住宅地产的库存，没有谈到商业地产的库存，如今行业讨论供给侧的改革、讨论商业如何盘活，商业地产的库存也应该引起高度关注。谈到分化大的问题，新的一年，政府就供给侧改革打出的政策组合拳将更多的焦点引向了一线城市，二三线商业地产库存的高企有进一步加剧的趋势。 顾云昌坦言：“供给侧的改革政府是主体，因为这是中国的房地产市场最大的特点。政府是土地的卖家，所以供给侧的改革，对于政府来说意味着制度的创新，真正地管控好土地的供应量，不要再什么地区好地段就卖商业地产，这个地方一定要建写字楼，这个地方建购物中心。 地区的开发建设一定要根据市场的需求动工，该扩大的扩大，该减少的减少，做到有保有压。” 　“熬”过深冬 去年上半年中国20大城市的商业物业存量已经超过9700万平方米。到2018年，预计仍将有6146万平方米的新增供应陆续入市,占现有存量的63%。这意味着，在三年内，大部分城市商业地产市场的存量竞争和未来供应压力将持续上行。 业内不乏对商业地产唱衰的声音，然而也有观点表示：“冬天来了，春天还会远吗？”对于这一看法，中华全国商业信息中心的王耀直言：“关于进冬天和春天的讨论，我觉得都不准确，个人觉得未来两年商业地产会进入深冬。” 房地产企业对于商业项目的开发从疯狂开始变得小心谨慎，于成都召开的中国商业地产行业发展论坛第十三届年会上，专家表示：不仅是传统商业增速放缓，线上消费的增速也在减缓。未来经济拉动需要依靠生活服务业，从这一层面来看，商业地产还可以通过模式的改变找到突破口。 在红星美凯龙的董事长车建新看来，商业地产不仅是要有商业，一定要有地产的开发，这是未来竞争的核心。纯粹的商业很难做，因为现在的竞争呈区域白热化，一方面我们和电商在竞争，另一方面我们的同行也在竞争。购物中心、房地产与商铺一起开发，住宅出售后赚的资金可以补给商业。有住宅支撑，商场是没有成本的，租金就可以不要太高，未来的购物中心一定要与住宅、商铺开发结合。 麦肯锡全球合伙人陈有钢表示，虽然现在经济增长比较缓慢，但两代人积累的财富将在下一代释放出来，这也就形成了所谓的“花二代”，财富效应集中在“花二代”反映出来。这批消费者身上有明显的特征，他们可能会去购物中心体验，但到网上下单消费，真正的收益没有发生在购物中心中。很多购物中心都会有相同的困惑，打造的体验业态是否产生了真正的价值。对于购物中心来说，是否进入寒冬期取决于未来运营者能否通过商业模式的改变留住消费者。 在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，商业地产行业呈现整体困难，挑战既来自行业内部，如商业规划失控、地产商业项目供应量过大，也有电商冲击、经济下行等外部因素。未来行业变革加快，将会普遍出现文商旅等产业跨界融合，商场去购物化，增强体验与服务。写字楼去办公化，引入医疗健康、文化、创客等全新业态。行业分化重组加剧，开发、资本优势开始让位运营，回归商业本质。 　　欠缺工匠精神 纵观目前国内几个知名的商业项目，如北京的朝阳大悦城、成都的太古里、上海的K11，可以说仍属业内的凤毛麟角。中国商报记者走访上述项目发现，成功占据市场份额、聚集人气的商业项目无一不需要经营者的用心打造。 “与世界先进的商业生态相比，中国的差距是十五到二十年，国内商业地产最大的问题是过分追求数量的粗放式发展。”中房协商业地产专业委员会主任、华贸中心创始人、国华置业董事长房超在中国商业地产行业发展论坛上直指行业发展的弊病。 印力集团（原深国投商置集团）董事长丁力业认为：“真正的商业地产还是需要通过自身运营赚取利润。”在丁力业看来，如果做商业地产是想用别的办法赚钱，中国将很难再有好的商业诞生，地产商会一直因为有退路和生财的办法，忽略对商业本身的追求。 房超坦言：“现在国内商场的效益太低了，一个5万平米的商场，营业额普遍在五六亿元，可水电等运行费用就要三五千万元，这是固定的费用。国内有的商场引入超市不是为了效益，是为了带客流量。一个五六千平米的超市，一年的营业额好的大概七八千万元，差的四五千万元。国外一个几百平米的超市，好的一年营业额就几千万上亿。所以，我们目前处在一个低效益的商业生态。但是，大多数的商家、商场都还是在追求数量的发展，不追求质量的发展。” 成都太古里策划部张小姐向中国商报记者介绍，该项目系远洋地产与太古地产联手打造的大型街区体验商业项目。太古地产进入内陆十几年以来，到目前为止只做了三四家太古里，比如成都的太古里，一做就是9年。 如今，远洋太古里已经成为了成都近乎名片的标志。太古地产在商业地产开发中一直非常严谨，甚至可以说几近苛刻。无论是北京的三里屯太古里，还是广州的太古汇，这家港资背景的企业从未考虑将项目进行散售，而是坚持自持物业，从而能够在不损害整体定位的前提下，严格控制招商的品质。 专家表示：商业地产简单粗暴的复制模式早已无法满足挑剔的消费者，个性化、创意感、独特性似乎成为商业地产操盘的不二法门。只有耐得住性子精耕细作、坚守专业，不断适应消费行为的成长和变化，方能安稳地度过寒冬见春天。